Por: José Gregorio Arias Noriega
Director de la Escuela de Impuestos
Las personas jurídicas sin ánimo de lucro originadas en la propiedad horizontal son contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y del impuesto de industria y comercio, cuando destinan algún o alguno de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial o mixto, generando algún tipo de renta. Lo aquí expuesto se sustenta en el artículo 19-5 del Estatuto Tributario y en el artículo 1.2.1.5.4.5 del Decreto 1625 de 2016, DUR en materia tributaria.
Los artículos 1.2.1.5.4.4 y 1.2.1.5.4.5 del Decreto 1625 de 2016, establecen algunas prestaciones formales que estas entidades están en la obligación de cumplir, al igual que las fundaciones, corporaciones y asociaciones de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario y las entidades cooperativas de que trata el artículo 19-4 Ibídem. El primero de ellos establece que las mencionadas entidades están obligados a llevar los libros contabilidad de conformidad con los marcos técnicos normativos contables y ser registrados cuando hubiere lugar a ello; y, el segundo establece la obligatoriedad de registrar el libro de actas de la asamblea general o del máximo órgano directivo que haga sus veces. Estos registros, por regla general deben hacerse en la Cámara de Comercio; y, de manera especial, en la DIAN, cuando la entidad no esté obligada al registro mercantil.
Los artículos en comento definen a los contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios y a las personas jurídicas originadas en la propiedad horizontal contribuyentes del régimen ordinario de dicho impuesto, y excluye de manera expresa a las propiedades horizontales de uso residencial, en concordancia con el parágrafo del artículo 19-5 del Estatuto Tributario. En consecuencia, las propiedades horizontales residenciales, de que trata el artículo 22 del Estatuto Tributario, no se encuentran dentro del ámbito al que se refiere el artículo 1.2.1.5.4.5., por lo que no les es exigible la obligación de registrar el libro de actas ante la DIAN, tal como lo señaló esta entidad en su concepto 189 del 6 de enero de 2026.
Reitera la doctrina oficial que la condición de no contribuyente de renta de las propiedades horizontales de uso residencial se mantiene incluso cuando estas destinen bienes o áreas comunes a la explotación comercial o industrial, sin que ello modifique su tratamiento tributario en materia del impuesto sobre la renta. Por tanto, las propiedades horizontales de uso exclusivamente residencial no están obligadas a registrar su libro de actas ante la DIAN.
Y, en cuanto a los libros de contabilidad, dice la administración tributaria que, si bien las propiedades horizontales están obligadas a llevar contabilidad, dicha obligación no comporta, por sí sola, un deber general de registrar los libros contables, por cuanto el artículo 175 del Decreto 019 de 2012 eliminó el registro de libros ante la Cámara de Comercio y la obligación de registro ante la DIAN prevista en el artículo 2 del Decreto 2500 de 1986 se entiende derogada al no haber sido compilada en el Decreto 1625 de 2016. Sin embargo, cuando la propiedad horizontal requiera que su contabilidad constituya prueba, los libros deberán registrarse conforme al numeral 1 del artículo 774 del Estatuto Tributario, como condición demostrativa, y no como obligación permanente.
Podemos concluir que las propiedades horizontales de uso comercial, industrial o mixto, están obligadas a registrar sus libros oficiales ante la DIAN; mientras que las de uso residencial no tienen esa obligación, salvo cuando voluntariamente se pretenda otorgarles valor probatorio ante la administración tributaria.